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Le dossier d’urbanisme

Le dossier d’urbanisme

L’INTERET de déposer un dossier complet est :

  • de faciliter la compréhension du projet.
  • d’accélérer l’Instruction administrative du dossier.
  • d’établir un projet précis et de pouvoir mieux le chiffrer et de bien mesurer l’Importance de l’opération sur ie plan financier.
  • de pouvoir soumettre le projet an appel d’offres à plusieurs entreprises et de pouvoir les comparer avec une bonne efficacité.

 

COMMENT REALISER UN BON DOSSIER:

  • Le formulairere administratif
  • Le dossier du projet de construction.
  • un plan de situation, éch. 1/5000.
  • un plan de masse, éch. 1/200, un plan, un 3 façade, voire une coupe de l’existant, éch. 1/100.
  • un plan façade, coupe du projet.

 

QUELQUES CONSEILS :

  • Etablir une échelle aux dessins pour vérifier les mesures.
  • Bien montrer l’existant (dessins et photos) pour faire comprendre les modifications apportées par la nouvelle construction.

 

  • si le projet est complexe :
    • dessiner le projet en volume ou inclure une photo de maquette…
    • consulter un architecte pour la conception et les travaux.
    • Avant toute démarche administrative, prendre conseil auprès du CAUE

 dossier urba

 LE PLAN DE SITUATION

Il permet de repérer dans quelle zone établie au POS se situe le projet et par là, à quelles règles il peut être soumis :

  • alignement
  • coefficient d’occupation du soi
  • densité par rapport à la surface de la parcelle,
  • hauteur à l’égout du toit
  • prospect
  • accès au terrain
  • plantations
  • retrait par rapport aux limites séparatives et aux constructions existantes.

 

LE PLAN DE MASSE

Il permet de comprendre le projet, et de vérifier si son implantation est conforme au POS. Il faut pouvoir :

  • repérer le projet par rapport à l’existant.
  • Indiquer :
    • les côtes du projet
    • la surface du terrain
    • l’accès du terrain
    • les limites de la parcelle
    • les constructions sur les parcelles et voisines
    • l’orientation du terrain
    • l’existant :
      • bâtiment principal
      • annexes
    • végétation et accès.

 

LE PLAN DE NIVEAU DU PROJET

Il permet d’indiquer comment se greffe le projet et modifie l’existant, de vérifier la surface créée et d’indiquer les légendes sur le plan.

  • montrer l’état initial
  • indiquer les matériaux utilisés,
  • indiquer les parties à supprimer
  • décrire les travaux à faire pour la stabilité de l’ouvrage (reprise, fondation, écoulement des eaux, etc…)

 

LE PLAN DE COUPE ET LES ELEVATIONS DU PROJET

Ils permettent :

  • de comprendre l’aspect architectural du projet.
  • de vérifier les gabarits et la conformité du projet au POS.
  • d’indiquer le sens d’orientation des façades.
  • d’indiquer les matériaux utilisés.
  • permet de comprendre l’échelle du projet par rapport à son environnement.

 

POUR NE PAS SE PERDRE DANS LES CALCULS

LE COS : Suivant la zone où est situé le projet, un coefficient de calcul est défini pour établir la surface de plancher constructible : le coefficient d’occupation du soi (ex: COS de 0,3 pour 100m2 permet de faire 30m2).

LA SHOB : La surface hors oeuvre brute se calcule en comptant toute la surface bâtie construite.Elle comprend les murs, le sous-sol, les balcons et loggias, les terrasses, les combles, ie garage et les annexes. Il s’agit de calculer les surfaces de planchers à partir des côtes extérieures de la construction niveau par niveau.

LA SHON : Calculée à partir de la SHOB, la surface hors oeuvre nette en déduit les garages et les sous-sols dans la limite de 60m2, les terrasses, les loggias, ies combles non aménageables et les parties sous toitures ou enterrées dont la hauteur est inférieure à 1,80m. Ce calcul permet de vérifier si le projet respecte les conditions du POS, de déterminer la Taxe d’Habitation et de définir ie seuil des 170m2 au-delà desquels un architecte doit concevoir ie projet.

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